○선진엔지니어링 안덕현  은행1구역 도시환경정비기본계획안을 담당하고 있는 선진엔지니어링 도시계획사업부의 안덕현 이사입니다.
  지금부터 저희가 수행하고 있는 과업에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
  참고로 위원님들께 나눠드린 자료가 있는데 그 자료를 요약을 해서 도판을 가지고 설명을 드리도록 하겠습니다.
  먼저 저희들이 본과업을 시에서 수탁을 받았습니다.
  시에서 수탁을 받은 과업의 범위는 도시주거환경정비기본법에 의해 가지고 대전시 전체의 도심 그 다음에 주거환경정비기본계획을 좀 수립토록 돼 있습니다.
  그 중에서 오늘 말씀드릴 내용은 원도심 지역내에 은행 1구역에 대한 일부 계획 변경안이 되겠습니다.
  본지역은 1994년도에 도심재개발기본계획이 시에서 기수립이 되어 있는 지역입니다.
  그래서 전체적으로는 10년이 경과됐기 때문에 저희들이 도심재개발기본계획 대상 범위 전체를 재정비 변경하는 건인데 이 은행1구역은 저희들이 우선 변경대상으로 삼아서 일부 1994년도 계획안을 변경하는 그러한 내용이 되겠습니다.
  1994년도 기결정돼 있는 도심재개발기본계획안이 되겠습니다.
  당초에 상주인구가 지속적으로 감소하는 도심공동화를 방지하고 그 다음에 원도심내에 공원이나 주차장등 기반시설을 확보하기 위해 가지고 도심재개발 기본계획을 수립했습니다.
  그런데 당초 저희 원도심 지역에만 사업 구역을 16개 평균 7만9,000㎡로 계획을 수립을 했습니다.
  그리고 토지이용계획이 예를 들면은 중앙로 변으로 일률적으로 용도가 부여돼 있거나 간선도로변과 이면부위에 획일적으로 용도가 부여돼 있는 그러한 비현실적인 토지이용계획과 그 다음에 기반시설은 주민들의 합의에 의해서 순차적으로 개발돼 있는데 상당히 간선시설도 정비사업에 의해서 부담되도록 계획이 되어 있는 부분 그리고 사업 구역별로 계획돼 있는 내용을 결정고시 않고 향후에 상세계획이나 또는 도시설계에 의해서 관리토록 좀 모호하게 결정이 돼 있었습니다.
  그러다 보니까 현실적으로는 정비사업 시행실적이 전무한 그러한 사항이 되겠습니다.
  그래서 저희들이 본과업을 재정비함에 있어 가지고 먼저 원도심 전체 맥락에서 좀 본과업을 접근을 했습니다.
  그런데 1994년도 재개발 기본계획사항에서 주요 내용을 보면은 저희 원도심이 대전역과 충남도청을 잇는 중앙로를 중심으로 지금 중심축이 형성이 되어 있습니다.
  그런데 1994년도에 계획안은 이 중앙로변에다가 업무, 상업기능을 집중 배치하고 그 다음에 그 배후에다가 일반 유락상업이나 기타 주거복합기능을 배치하는 안을 지금 결정을 해 놓은 상태가 되겠습니다.
  그런데 저희들은 이렇게 획일적으로 계획이 되다 보니까 실적이 전무한 상황이었습니다.
  그래서 가능하면은 거점지역을 선정을 해서 거점지역을 집중적으로 개발을 유도를 하고 그 파급효과가 원도심 활성화에 이어질 수 있도록 그렇게 방향을 설정을 했습니다.
  해서 기본적으로는 대전역과 충남도청을 연계하는 중앙로를 중심축으로 설정을 하되 지하철 역세권을 중심으로 해서 거점지역을 설정을 하고 그 거점지역의 개발이 주변지역에 개발파급효과를 지금 이끌어 낼 수 있도록 저희들이 계획방향을 설정을 했습니다.
  먼저 우선변경 구역이 되겠습니다.
  저희들이 정비거점으로 설정한 대상지역 중에 지금 현재 상당히 기반시설이 열악하고 그 다음에 도심공동화 현상이 상당히 많이 진행돼 있는 지역이 되겠습니다.
  특히 이 지역은 원도심내의 타구역에 정비파급효과가 상당히 클 것으로 예상되기 때문에 우선적으로 은행1구역을 저희들이 변경대상구역으로 설정을 했습니다.
  본 대상지역은 중구 은행동 1-1번지 일대이고 면적은 약 9만4,000㎡, 2만8,000평 정도가 되겠습니다.
  참고로 말씀을 드리면은 본 정비예정구역 및 정비사업지구 개념을 저희들이 도입을 했습니다.
  해서 기본적으로는 94년도의 계획안처럼 은행1구역 전체를 하나의 정비구역으로 설정을 했습니다.
  그런데 본 사업구역이 하나의 사업구역으로 사업시행이 전제한다고 하면은 상당히 대규모이기 때문에 가능하면은 여건변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 각각의 블록을 하나의 사업시행 지구개념을 도입을 해 가지고 정비구역 및 사업지구 개념을 동시에 저희들이 부여를 했습니다.
  그리고 이렇게 하다 보니까 정비수법이 철거재개발 수법에서 철거와 수법이 혼합이 돼서 선택적으로 적용이 될 수 있도록 저희들이 방향을 설정을 하고 있습니다.
  그 다음에 이렇게 개별적으로 개발도 가능하고 통합개발도 가능하게 정리를 하면서 가능하면은 정비예정구역을 하나의 사업지구로 통합개발할 경우에는 용적률을 한 100% 정도인센티브를 부여해서 주민간에 합의가 원활하게 이루어질 수 있도록 저희들이 유도를 하는 방안을 도입을 했습니다.
  그리고 도시환경정비사업이 기본적으로 공공시설 확보나 현대적인 건축물로 개선하거나 하는 어떤 목적이 있는데 각 시행지구별로 사업이 이루어질 경우에는 도로나 기타 기반시설 부담을 약 20% 이상 정도로 저희들이 부담을 해서 사업이 이루어지도록 하고 전체 사업지구가 통합이 돼서 개발이 된다고 그러면은 약 25% 정도의 기반시설 부담률을 저희들이 기준을 제시하고 있습니다.
  참고로 말씀을 드리면은 약 한 25% 정도면은 간선시설변에 차량 진·출입 도로가 확보가 되고 그 다음에 저희 원도심 내에 근린공원 규모의 공원이 하나가 설치가 가능하기 때문에 도시환경이 상당히 개선될 효과가 있다라고 판단을 하고 있습니다.
  방금 전에 말씀드린 정비거점 설정기준을 잠깐 설명을 드리겠습니다.
  지금 대전역 그 다음에 중앙로역에서 지하철역사가 있습니다.
  이 역사를 중심으로 지하철역세권을 저희들이 반경 250m로 설정을 했습니다.
  그렇게 했을 경우에 반경 250m 범위내에 각 블록들의 면적 중에서 한 50% 이상이 포함이 되면은 역세권 정비 거점의 범위로 저희들이 설정을 했습니다.
  그 다음에 토지이용계획 및 용도계획을 말씀을 좀 드리겠습니다.
  왼쪽에서 보시는 도면이 1994년도에 기결정되어 있는 도면이고 지금 오른쪽 것이 저희들이 변경을 검토하고 있는 내용이 되겠습니다.
  종전에는 업무상업, 일반상업, 위락상업, 복합용도로 해서 용도계획이 부여가 돼 있는데 현실적으로 용도준수사항이나 기타 실현할 수 있는 방안이 별도로 없습니다.
  그런데 저희들은 역세권 거점지역 그 다음에 대로변, 상업업무지역, 그 다음에 도심주거 복합지역으로 토지이용계획을 설정을 해서 역세권 거점지역에는 업무, 판매, 숙박, 주거, 관람 및 집회시설에 복합용도를 저희들이 지금 복수용도를 제시를 하고 있습니다.
  마찬가지로 대로변도 업무, 판매, 관람 및 집회시설 등 복합용도를 제시를 하고 정비사업이 시행이 될 때 저희들이 제시한 용도의 연 면적의 약 30% 정도가 준수가 된다라고 그러면은 용도계획을 준수한 것으로 간주를 해서 가능하면은 시기적으로 사업성과 결부해서 시대의 여건 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 저희들이 용도계획을 지금 수립하고 있습니다.
  건폐율 및 용적률 계획이 되겠습니다.
  당초에는 지금 저희 대상지역에 건폐율이 40%에서 50%, 그 다음에 많은 지역은 50에서 55, 60%까지 위락산업은 50에서 70%로 지금 레인지가 형성이 되어 있습니다.
  그리고 용적률은 작게는 200에서 많게는 1,000%까지가 지금 설정이 돼 있고 높이는 5층에서 20층까지로 지금 결정이 돼 있습니다.
  그런데 지금 이 안을 저희들은 역세권 거점지역은 건폐율은 50% 당초계획과 거의 준수한 내용이 되겠습니다.
  그리고 용적률은 기준 용적률 개념을 도입을 했습니다.
  해서 기본적으로 공공에 이바지 하는 역할이 없는 경우에는 600%에서 시작을 하고 그 다음에 공공에 이바지 하는 정도 예를 들면 도로를 확보하고 공원을 확보하고 그 다음에 건물의 외관을 치장을 해서 도시경관을 개선하고 이러한 공공에 기여하는 정도에 따라서 1,100%까지 용적률을 허용하는 것으로 저희들이 방향을 잡고 있습니다.
  그리고 높이는 당초에 20층까지로 제한돼 있던 것을 법정 사선제한을 적용하는 것으로 해서 가능한 범위내에서 저희 대전 원도심내에 랜드마크 정도가 건설될 수 있도록 저희들이 기준을 변경을 하는 쪽으로 검토를 하고 있습니다.
  마찬가지로 대로변 업무 상업지역은 건폐율 50% 그 다음에 용적률은 마찬가지로 기준 용적률 600에서 최대 900%까지 허용하는 것으로 그 다음에 이면부는 건폐율 50% 이하 그 다음에 기준 용적률이 400% 최대 700%까지 가능한 것으로 저희들이 방향을 잡고 있습니다.
  참고로 말씀드리면 방금전에 말씀드린 공공에 이바지 하는 정도가 되겠습니다.
  이 안은 저희들이 각각의 안에 대한 예시가 되겠습니다.
  참고로 말씀을 드리면은 정비거점지역의 기준용적률이 600%인데 저희들이 개별시행지구별로 하면은 인센티브를 안 주지마는 하나의 통합개발로 갔을 경우에는 100% 용적률을 인센티브로 주기로 지금 계획이 되어 있습니다.
  그 다음에 아까 말씀드린 시행지구별로 사업이 진행이 될 경우에는 20% 그 다음에 하나의 구역 전체를 통합개발할 때는 25%로 공공시설 부담률을 설정을 했는데 그 25%의 공공시설을 설치할 경우에 200%의 용적률 인센티브를 주기로 돼 있습니다.
  해서 기본적으로 구역 전체가 하나의 사업권으로 갔을 경우에는 공동개발 했다고 그러면 100%, 그 다음에 공공시설용지 확보했다고 그러면 200% 해서 기준 용적률이 사실상은 900%에서 시작을 해서 여기에서 제시된 여러 가지 아이템들에 따라서 1,100%까지 용적률이 허용되는 그러한 유로책을 저희들이 구상을 하고 있습니다.
  이상 은행1구역 일부변경안에 대한 설명을 마치겠습니다.
  감사합니다.

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[부록] 은행1구역도시환경정비기본계획변경에따른의견청취의건

[부록] 대흥1구역주택재개발정비사업정비계획수립·정비구역지정및도시관리계획결정에따른의견청취의건

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○도시미래연구원 이광재  반갑습니다.
  대흥1구역 주택재개발사업을 위해서 정비구역 지정 및 도시관리계획결정에 따른 용역을 수행하고 있는 도시미래연구원에 이광재 원장입니다.
  간단히 보고를 드리도록 하겠습니다.
  본과업의 위치는 중구 대흥동 400-20번지 일원으로써 그 면적이 약 6만3,000㎡ 정도가 되고 평수로는 약 1만9,124평 정도가 됩니다.
  지금 현재 용도지역상으로는 제2종 일반 주거지역으로써 2000년에 재개발 기본계획수립 대상지역으로써 당초에는 재개발 기본계획상에 용적률 250% 내외로 계획이 되어 있는 그런 곳이 되겠습니다.
  지금 위치를 보시면은 현재의 세대수는 471세대고 증가되는 세대수가 671세대로서 총 계획 세대수가 1,142세대가 되겠습니다.
  인구는 현재 1,180명에서 계획인구는 3,400명 정도가 되겠습니다.
  그래서 지금 현재 제2종 일반주거지역으로 되어 있는 구역을 도면에서 보시는 바와 같이 전체 제3종 일반주거지역으로 변경하는 것을 주내용으로 삼고 있습니다.
  이 내용은 도시재개발 기본계획상에 이미 설정되어 있는 내용을 그대로 반영한 것이 되겠습니다.
  그래서 전체 6만3,221㎡의 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 바꾸는 것을 내용으로 하고 있고 도시기반시설 즉 어린이공원에 관련되서 사업지 좌측 하단부에 총 3,180㎡의 어린이공원을 설치하여 기부체납 하는 것을 내용으로 돼 있습니다.
  그리고 그 외에도 도로 각 부분을 기부체납을 했는데 도면에서 보시는 바와 같이 지금 현재 15m A1 지역과 A2 지역 사이의 15m 도시계획 도로를 20m 도로로 확장을 하고 부분적으로 진·출입 완화 차선을 설정을 하는 것으로 되어 있습니다.
  그리고 사업지 남측에 있는 도로 역시 확장을 부분적으로 다 하도록 시켜 가지고 교통영향평가상으로는 그 결과가 지금 현재 나머지 내용들은 다 수용이 된 상태고 지금 한가지 남아 있는 내용이 A2 지역 옆에가 바로 대전고등학교가 있는데 그 사이에 당초 도로가 있었습니다.
  그 도로를 폐도로를 하고 그 위치에다가 가로공원을 조성하는 것으로 지금 돼 있는데 그 내용에 대해서 지금 협의를 볼 예정입니다.
  그 협의만 끝나면은 교평위에서 심의결정이 받아질 예정입니다.
  전반적으로 정비계획 내용을 보면은 전체 면적 중에서 택지가 차지하는 면적이 84% 정도를 차지하고 정비기반시설이 약 16%를 차지하는데 어린이공원이 그 중 한 8% 정도, 그리고 도로부분을 8% 정도를 기부체납하는 것으로 되어 있습니다.
  지금 현재 건축물에 관한 결정조서를 보시면은 여기에 있는 기본배치도와 같이 건폐율은 30% 이하 그리고 용적률은 250% 이하, 층수는 24층 이하로써 68m 이하가 되도록 계획을 했습니다.
  그리고 전체 임대주택은 총세대수의 약 8.6%에 해당하는 100세대를 임대주택으로 확보할 예정입니다.
  개략적인 공동이용시설에 관한 계획부분과 그리고 정비계획에 관련된 기본배치도를 도면에서 보시는 바와 같이 이렇게 제시 했습니다.
  유인물을 참조하시면 되겠습니다.
  이상으로 간단히 대흥1구역 정비구역지정에 관련된 사항을 보고 드렸습니다.
  감사합니다.

○도시국장 서구식  도시국장 서구식입니다.
  의정활동에 여념이 많으신 김태경 위원장님과 위원님 노고에 대하여 진심으로 감사드리면서 은행1구역 도시환경정비기본계획 변경에 따른 구의회 의견청취와 대흥1구역 주택재개발사업 정비계획수립 및 정비구역지정과 도시관리계획결정에 따른 의견 청취의 건에 대하여 제안설명을 드리겠습니다.
  우선 은행1구역 도시환경정비기본계획변경에 따른 의견 청취의 건을 설명드리겠습니다.
  본지역은 은행 1-1번지 일원의 노후, 불량 건물, 건축물들이 밀집된 지역으로 주거환경이 매우 열악하고 화재 등 재난에 취약하여 대전광역시에서 94년10월에 도시재개발기본계획을 수립한 지역으로써 기본현황으로 은행 1-1번지 일원 9만4,342㎡로 현재 768세대 1,395명이 거주하고 있으며 전체 건물 436동 중 71.2%인 315동이 20년 이상 노후건축물로 존치돼 있고 공원 등 기반시설 또한 부족한 지역입니다.
  대전광역시 여건 변화에 따라 탄력적으로 대응하고 원도심 활성화 차원에서 민간 부분의 도시정비 사업이 활발히 진행될 수 있도록 도심재개발기본계획의 일부내용을 변경하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제3조의 규정에 따라 의회 의견을 청취코자 하는 사항입니다.
  기본계획의 주요변경 내용으로는 토지이용계획 부분에서 중앙로변 및 대로변, 선화로변 및 내부, 대전천변 및 내부로 계획됐던 것을 역세권 정비거점지역, 대로변 업무상업지역, 도심주거 복합지역으로 변경하여 그 지역에 적합한 용도시설물을 배치하도록 되었고 건축물 계획에서는 중앙로가각부 업무상업, 중앙로변 업무상업, 대로변 일반상업, 가구내부 위락상업, 복합용도 지역에서 역세권 정비거점지역, 대로변 업무상업지역, 도심주거 복합지역으로 변경하였으며 기준 용적률은 400에서 600% 최대 용적률 700에서 1,100%의 범위에서 각 지역의 특성에 따라 설정하였으며 건폐율은 모든 지역이 동일하게 50% 이하로 계획하였습니다.
  금번 변경안에서는 용적률 인센티브 항목을 적용하여 도심 활성화와 기반시설의 확보, 쾌적한 도시환경 및 도시미관 증진을 하도록 하였으며 높이계획에서는 당초 용도지역에 따라 5내지 20층으로 계획돼 있었으나 금회 기본계획변경안에서는 특별한 높이 제한 없이 법정 사선제한 규정을 적용토록 하였습니다.
  다음은 대흥1구역 주택재개발정비사업 정비계획 및 구역지정에 따른 의견 청취의 건에 대하여 설명을 드리겠습니다.
  본지역은 대흥동 400-20번지 일원에 노후불량주택이 밀집돼 있고 주거환경이 열악하여 2000년도에 대전광역시 주택재개발기본계획이 수립된 지역으로는 금회 주택재개발정비사업을 통하여 주변여건과 조화를 이루는 현대식 공동주택을 건립하여 도시경관 및 미관증진 기여는 물론 노후건물의 깨끗한 정비로 주민의 기본적인 삶의 질 향상과 쾌적한 주거환경을 조성하여 공공복리증진에 기여하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제4조의 규정에 따라 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을 위한 의회 의견청취를 구하고자 하는 사항입니다.
  기본현황으로는 대흥동 400-20번지 일원 6만3,221㎡로 현재 471세대 1,180명이 거주하고 있으며 전체 255동 70.6%인 180동이 20년 이상 노후건축물로 존치돼 있고 공원 등 기반시설 또한 부족한 지역입니다.
  그동안 추진사항으로는 2004년5월18일 조합설립추진위원회를 승인하였고 동년 8월12일 정비계획 및 정비계획 주민제안에 따른 관계부서 협의와 사전 검토를 거쳐 금년 3월7일부터 14일간 주민공람을 완료하였고 금년 6월27일 교통영향평가 심의를 거쳐 금회 의회 의견 청취의 건을 상정하게 되었습니다.
  정비계획 및 정비구역의 내용은 제1종 지구단위 계획으로 6만8,512㎡를 결정하고 구역내 도로의 변경결정 어린이공원 1개소를 신설하고 건축계획은 공동주택 건폐율 30% 이하, 용적률 250% 이하, 높이는 24층 이하로 계획하였습니다.
  끝으로 대흥1구역의 사업개요로는 구역면적이 6만3,221㎡로 그 중 공동주택 용지가 5만3,123㎡이며 기타 공공시설 용지가 1만98㎡입니다.
  공동주택은 11층 내지 24층 19동 1,141세대로 기존 세대수에서 671세대가 증가합니다.
  모쪼록 우리 구 은행1구역과 대흥1구역이 계획대로 추진되어 쾌적한 도시 및 주거환경을 통하여 원도심 활성화에 기여될 수 있도록 위원님들의 각별한 협조를 부탁드리며 제안설명을 마치겠습니다.
  감사합니다.

○전문위원 김진욱  사회건설위원회 전문위원 김진욱입니다.
  은행1구역 도시환경정비기본계획변경과 대흥1구역 주택재개발정비사업 정비계획수립·정비구역지정 및 도시관리계획결정에 따른 의견 청취의 건에 대한 검토보고를 드리겠습니다.

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[부록] 은행1구역도시환경정비기본계획변경에따른의견청취의건 검토보고서

[부록] 대흥1구역주택재개발정비사업정비계획수립·정비구역지정및도시관리계획결정에따른의견청취의건 검토보고서

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○도시국장 서구식  예, 의견차이가 있습니다.

○도시국장 서구식  기본적으로는 우리가 지금 아직 결정하는 하나의 과정에서 나오는 문제기 때문에 일단 의견은 우리가 제출하고 그 다음에 이것을 시하고 별도로 우리가 좀 협의를 할 그런 생각입니다.
  그래서 가능하면은 주민의 의사를 전달하고 그 다음에 그것에 따라서 시와 협의를 하면서 거기에 용역사가 같이 배석하는 자리에서 우리의 의사를 분명하게 전달하면서 그것을 좁힐 수 있는 그런 방안을 강구하도록 저희들이 노력할려고 합니다.